Habitat dégradé

Pour être loué (meublé ou non meublé), un logement doit obligatoirement être décent.

La décence s'apprécie par rapport à la conformité du logement, à des caractéristiques minimales de confort et d'équipement mais aussi de salubrité et de sécurité conformément au décret n°2002-120 du 30 janvier 2002.

Exemples :

• Le chauffage : le logement doit être pourvu d’un équipement permettant un chauffage normal
• L’installation sanitaire : elle comprend un W.-C. séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas.

Logement d’une pièce : l'installation sanitaire peut être limitée à un W.-C. xtérieur mais dans le même bâtiment et facilement accessible.

• La surface : le logement doit disposer d'une pièce principale d’au moins 9 m² avec une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres (à défaut au moins 20 m³).
• Les ouvrants : les dispositifs d'ouverture et de ventilation des logements doivent permettre un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité.
• L’électricité : le réseau électrique doit permettre l'éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès ainsi que le fonctionnement des appareils ménagers courants. La sécurité des usagers doit être prise en considération.
• La sécurité : il est nécessaire de veiller à l’état des dispositifs de retenue des personnes (garde-corps, rampes...) ainsi qu’aux réseaux et branchements d’électricité et de gaz, équipements de chauffage et de production d’eau chaude qui doivent être conformes aux normes actuelles de sécurité et en bon état de fonctionnement.

La décence du logement est appréciée, si vous êtes bénéficiaire d’une aide au logement, par la CAF ou la MSA pour décider du versement ou de la suspension des aides au logement.

Le locataire d’un logement non-décent doit demander une mise aux normes à son bailleur.

• Le locataire doit signaler au propriétaire les points de non-décence constatés dans le logement et lui demander d’y remédier.
• Lorsque le propriétaire n’est pas au courant, le locataire peut commencer par l’informer oralement, lors d’une rencontre ou d’un appel téléphonique. Il peut également lui envoyer une lettre recommandée avec demande d’avis de réception.
• Si le propriétaire accepte de réaliser les travaux, il doit préciser par écrit (lettre recommandée avec accusé de réception) au locataire quels sont les travaux prévus et leur délai de réalisation.
• Si le propriétaire refuse de réaliser les travaux ou ne réagit pas au courrier du locataire, le locataire doit le mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception de réaliser les travaux.

Cette formalité est indispensable pour toutes les actions à mener ultérieurement.

• En cas de refus, la Commission départementale de conciliation (CDC) peut être saisie.

Direction Départementale des Territoires
Commission de conciliation des rapports locatifs
Place Bonet
61000 ALENCON

• Le juge des contentieux et de la protection est aussi compétent pour apprécier la situation. Il peut décider de travaux ou d’une réduction du loyer.

L’insalubrité dépend de l’importance de la dégradation d'un logement et de ses effets sur la santé ou la sécurité des occupants : éclairement naturel, organisation intérieure, dimensions des pièces, peintures au plomb, humidité, aération des pièces, évacuation des eaux usées, électricité, gaz, chauffage…

Suivant l’importance des désordres, le dossier peut être :

• classé sans suite ;
• suivi dans le cadre d’une infraction au règlement sanitaire départemental ;
• objet d’un arrêté d’insalubrité : le Coderst (Conseil départemental de l’environnement et des risques sanitaires et technologiques) rend un avis sur la situation.

IMPORTANT : Propriétaires et locataires peuvent demander à être entendus par le Coderst.
 

A l’issue du Coderst, le préfet prend un arrêté :

• Arrêté d’insalubrité remédiable : des travaux peuvent permettre de résorber l’insalubrité.
• Arrêté d’insalubrité irrémédiable : aucun moyen technique ne permet de remédier à l’insalubrité ou le coût en serait trop élevé.

Il s’agit des désordres structurels affectant l’immeuble ou le logement (menaces d’effondrement notamment). Ces situations doivent être signalées au Service Technique de l’Habitat de la mairie du lieu de situation de l’immeuble.

Après les mises en demeure de faire les travaux, restées infructueuses, la mairie peut prendre un arrêté de péril fixant un délai pour faire les travaux. Cet arrêté peut être assorti d’une interdiction d’habiter si la sécurité des occupants est menacée.

Les conséquences pour l'occupant

• Suspension des loyers et des aides au logement : les loyers sont suspendus du 1er jour du mois suivant la notification de l’arrêté jusqu’au 1er jour du mois suivant celle de l’arrêté de mainlevée (après constatation des travaux). Les organismes payeurs  des allocations (CAF, MSA) vont également suspendre le versement de l’aide au logement pendant la durée de suspension des loyers.

IMPORTANT : les charges continuent à être dues.

• Hébergement provisoire : si les travaux ne peuvent être réalisés en milieu occupé.
• Relogement définitif : si la situation le nécessite, cas notamment des arrêtés d’insalubrité irrémédiable.

Le logement provisoire ou définitif doit être décent et conforme aux besoins du locataire.

• Réalisation des travaux : il doit réaliser les travaux prescrits par l’arrêté dans les délais fixés.

Subventions de l’Anah : l’Agence Nationale de l’Habitat peut, sous certaines conditions, attribuer des subventions aux propriétaires qui réalisent les travaux nécessaires à la sortie d’insalubrité ou de péril. Plus d’informations : www.anah.fr

Travaux non réalisés dans les délais ou non conformes aux prescriptions : la mairie peut décider de réaliser d’office ces travaux aux frais du propriétaire. Le propriétaire ne peut alors prétendre aux aides de l’Anah.

Copropriété : en cas d’arrêté sur parties communes, l’administration peut se substituer aux copropriétaires défaillants pour le montant de leurs quotes-parts de travaux.

• Prorogation du bail : la durée du bail est prorogée de la durée de l’arrêté. Les effets du congé délivré par le bailleur pour le terme du bail sont donc repoussés.

Exemple : congé pour le 31 mars - durée de l’arrêté sur ce logement : 4 mois → terme du bail et congé repoussés au 31 juillet.

• Refus de réaliser les travaux : 1 an d’emprisonnement et 50 000 € d’amende.
• Perception irrégulière de loyers : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.
• Relocation d’un logement vacant sous arrêté : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.
• Refus de propositions d’hébergement ou relogement : jusqu’à 3 ans d’emprisonnement et 100 000 € d’amende.

Direction Départementale des Territoires de l’Orne
Cité administrative
Place Bonet
BP 537
61007 Alençon cedex
Accueil de la cité administrative : du lundi au vendredi de 8h30 à 12h et de 13h30 à 17h