À l'expiration du bail, si le propriétaire n'a pas manifesté son souhait de reprendre le logement pour l'occuper ou le vendre, ou pour un motif sérieux et légitime, le contrat avec le locataire en place se poursuit.
Trois possibilités peuvent se présenter, mais dans tous les cas, quelles que soient les conditions du renouvellement, avec ou sans changement de loyer, le dépôt de garantie versé par le locataire à l'entrée dans les lieux reste inchangé.
Le bail d’un logement loué vide à titre de résidence principale est soumis à la loi du 6 juillet 1989. Cette règlementation a été modifiée par la loi ALUR du 24 mars 2014 et la loi pour la croissance du 6 août 2015.
L'état des lieux, appelé aussi "constat d'état des lieux", est un document important qui décrit l’état du logement. Le locataire et le propriétaire doivent ensemble constater par écrit l'état des lieux lors de la remise des clés et au moment de leur restitution.
Le bailleur est tenu de délivrer un logement en bon état d’usage et de réparation, ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement.
Les charges locatives, appelées aussi charges récupérables, sont des dépenses payées initialement par le propriétaire, mais qu’il peut se faire rembourser par le locataire. Le locataire doit payer des charges correspondant à trois grandes catégories de dépenses.
La durée d'un bail pour un logement loué vide à titre de résidence principale est de trois ans, ou de six si le propriétaire est une personne morale (société, compagnie d’assurance, …). À la fin de cette période, le bail est reconduit automatiquement pour la même durée et dans les mêmes conditions.
Sa saisie préalable à toute action en justice est obligatoire en ce qui concerne l’ajustement du loyer au stade du renouvellement du bail et certains litiges relatifs à l’encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en application du décret fixant annuellement le montant maximum d’évolution des loyers).